Despejo por falta de pagamento: como funciona, os 15 dias para pagar e o que fazer

Atualizado em 28/09/2026. O ator Arthur Aguiar é alvo de uma ação de despejo por falta de pagamento de um apartamento em Pinheiros, em São Paulo, com dívida de mais de R$ 166 mil, segundo o g1. A Justiça deu liminar para ele sair em 15 dias ou pagar tudo nesse mesmo prazo. A regra que vale para ele é a mesma de qualquer inquilino: a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) dá ao morador uma chance de pagar a dívida inteira em 15 dias e continuar no imóvel.

Se você está com aluguel atrasado, respira. Atraso não vira despejo da noite para o dia, e ninguém pode te tirar de casa sem ordem da Justiça. Mas o prazo, quando começa a correr, é curto. Neste post você vê como o processo funciona, quanto tempo leva e o que dá para fazer em cada etapa.

O que aconteceu no caso de Arthur Aguiar

De acordo com o g1, a ação foi apresentada em 4 de setembro de 2026. O contrato, assinado em maio de 2025, previa um pacote de R$ 59.340 por mês, com aluguel, condomínio, IPTU e outros serviços. A locadora diz que os pagamentos pararam em maio de 2026 e que um acordo de parcelamento foi cancelado porque a entrada não foi paga.

O juiz da 4ª Vara Cível de Pinheiros concedeu a liminar no mesmo dia. Segundo a reportagem, ela ainda não produz efeito: antes, a locadora precisa pagar as taxas do processo e depositar a caução exigida. A defesa do ator não se manifestou até a publicação da notícia.

Tudo isso é decisão inicial. O processo segue, e o ator pode se defender.

Quando o dono pode pedir o despejo por falta de pagamento?

A lei é direta. A locação pode ser desfeita “em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos” (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991). Encargos são as contas que o contrato passa para o inquilino, como condomínio e IPTU.

Não existe um número mínimo de meses atrasados na lei. Um aluguel vencido e não pago já permite a ação. Na prática, muito dono tenta negociar antes, como a locadora diz ter feito no caso do g1.

E vale lembrar o vencimento: se o contrato não diz nada, o aluguel vence até o sexto dia útil do mês seguinte (art. 23, I).

O que o dono do imóvel não pode fazer

Aqui mora a dúvida de muita gente. O único caminho para o dono retomar o imóvel é a ação de despejo:

“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.” (art. 5º da Lei 8.245/1991)

Em outras palavras, o dono não pode:

• trocar a fechadura com você do lado de fora;
• cortar água ou luz para forçar a saída;
• tirar seus móveis e colocar na calçada;
• ameaçar ou constranger você e sua família.

Fazer isso pode ser crime de exercício arbitrário das próprias razões, que é “fazer justiça pelas próprias mãos”, mesmo quando a cobrança é legítima (art. 345 do Código Penal).

O que é a liminar de 15 dias?

Liminar é uma ordem dada no começo do processo, antes de ouvir o inquilino. No despejo por falta de pagamento, a lei prevê liminar para desocupação em 15 dias quando o contrato está sem nenhuma garantia: sem fiador, sem caução, sem seguro-fiança (art. 59, § 1º, IX). Isso inclui o caso em que a garantia acabou ou o fiador pediu para sair.

Para conseguir a liminar, o dono tem que prestar uma caução de três meses de aluguel. Esse valor fica no processo como proteção para o inquilino, caso a ordem seja derrubada depois.

Dá para evitar a saída pagando?

Dá. Esse é o ponto mais importante do post. Dentro dos mesmos 15 dias, o inquilino pode depositar em juízo tudo o que deve e, com isso, evitar o fim do contrato e derrubar a liminar (art. 59, § 3º).

Os 15 dias para pagar: a chamada “purga da mora”

Mesmo sem liminar, a lei dá uma segunda chance. Purgar a mora é só um nome técnico para “quitar o atraso”. O inquilino e o fiador podem pagar a dívida atualizada em até 15 dias contados da citação, que é o aviso oficial do processo (art. 62, II).

O depósito precisa incluir:

• os aluguéis e encargos que venceram até o dia do pagamento;
• multas do contrato, quando cabíveis;
• juros de atraso;
• custas do processo e honorários do advogado do dono, de 10% se o contrato não prever outro valor.

Se o dono disser que faltou dinheiro, o inquilino ainda tem 10 dias para completar (art. 62, III).

Tem um limite

Essa chance não é infinita. Ela não vale se o inquilino já usou a purga nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único). Quem atrasa de novo em pouco tempo perde essa saída.

Quanto tempo leva um despejo, etapa por etapa

Dois detalhes que pouca gente sabe:

• O recurso não suspende o despejo. A lei diz que o recurso contra a sentença tem “efeito somente devolutivo” (art. 58, V). Na prática, a ordem pode ser cumprida enquanto o recurso corre. No despejo por falta de pagamento, o dono nem precisa dar a caução extra que a lei exige em outros casos para executar antes do fim do processo (art. 64).
• Existe uma pausa por luto. O despejo não pode ser executado até 30 dias depois da morte do cônjuge, pai, mãe, filho ou irmão de alguém que mora no imóvel (art. 65, § 2º).

O tempo real depende da vara, da demora na citação e da defesa apresentada. Por isso ninguém consegue cravar “leva X meses”.

Saí do imóvel. A dívida some?

Não. O dono pode pedir o despejo e a cobrança no mesmo processo, e a cobrança pode começar antes mesmo da saída (art. 62, I e VI). O fiador também é chamado a responder pela dívida.

O prazo para o dono cobrar aluguel atrasado é de 3 anos (art. 206, § 3º, I, do Código Civil). Se o contrato tem fiador, vale entender o que ele assinou e o que pode ser penhorado. Explicamos isso no post sobre reajuste do aluguel e garantias do contrato e no post sobre o que pode ser penhorado por dívida.

E agora, o que eu faço?

Se você é o inquilino

1. Não ignore a carta nem o oficial de justiça. O prazo de 15 dias corre a partir da citação.
2. Some a dívida real. Aluguel, condomínio, IPTU, multa e juros do contrato. Assim você sabe se consegue quitar tudo no prazo.
3. Proponha acordo por escrito. Mensagem ou e-mail com valor e datas. Acordo cumprido costuma encerrar a briga.
4. Se for pagar em juízo, pague tudo. Depósito pela metade não segura o despejo.
5. Guarde todos os comprovantes. Pix, boleto, recibo. É a sua prova de que pagou.
6. Se o dono agir por conta própria (fechadura, corte de água ou luz), registre boletim de ocorrência e guarde fotos e mensagens.
7. Procure ajuda cedo. A Defensoria Pública atende quem não pode pagar advogado.

Se você é o dono do imóvel

1. Tente a cobrança amigável e guarde tudo por escrito.
2. Confira se o contrato tem garantia. Sem garantia, a lei permite pedir liminar.
3. Não troque a fechadura nem corte serviços. Isso pode virar crime e atrapalhar o seu próprio processo.
4. Entre com a ação de despejo e peça junto a cobrança dos atrasados.

Dá para resolver no Juizado Especial?

Para despejo por falta de pagamento, em regra não. O Juizado Especial Cível só recebe a ação de despejo “para uso próprio”, quando o dono quer o imóvel para morar (art. 3º, III, da Lei 9.099/1995). A cobrança dos aluguéis, sozinha, pode ir ao Juizado se o valor couber no limite da lei.

Perguntas frequentes

Com quantos meses de atraso o dono pode pedir despejo?

A lei não fixa um mínimo. Um aluguel vencido e não pago já permite a ação (art. 9º, III, da Lei 8.245/1991).

O dono pode trocar a fechadura se eu atrasar?

Não. Só a Justiça pode mandar desocupar (art. 5º). Trocar a fechadura ou cortar serviços pode configurar o crime do art. 345 do Código Penal.

Se eu pagar tudo, ainda tenho que sair?

Não, se você depositar a dívida completa no prazo de 15 dias. O contrato continua (arts. 59, § 3º, e 62, II). Mas essa chance só vale uma vez a cada 24 meses.

Quanto tempo tenho para sair depois da sentença?

A regra geral é de 30 dias. Quando o despejo é por falta de pagamento, a lei reduz para 15 dias (art. 63, § 1º).

Se eu recorrer, fico no imóvel até o fim do processo?

Não necessariamente. O recurso não suspende o despejo (art. 58, V).

Meu fiador pode ser cobrado?

Pode. O fiador é chamado a responder pela cobrança no mesmo processo e também pode pagar a dívida para evitar o fim do contrato (art. 62, I e II).

Precisa de orientação?

Cada contrato tem cláusulas próprias, e os prazos do despejo são curtos. Se você recebeu uma ação ou está pensando em entrar com uma, vale conversar com um advogado de confiança antes que o prazo acabe.

Base legal

• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): arts. 5º; 9º, III; 23, I; 58, V; 59, § 1º, IX, e § 3º; 62, I, II, III, VI e parágrafo único; 63, caput e § 1º; 64; 65, § 2º.
• Código Penal: art. 345.
• Código Civil: art. 206, § 3º, I.
• Lei 9.099/1995: art. 3º, III.

Fontes

• Planalto: Lei 8.245/1991, texto compilado.
• Planalto: Código Penal, texto compilado.
• Planalto: Código Civil, texto compilado.
• Planalto: Lei 9.099/1995.
• g1 São Paulo, 28/09/2026: Arthur Aguiar é alvo de ação de despejo de imóvel em Pinheiros.