Doação de imóvel para filho: o que muda no ITCMD e quando vale a pena

Atualizado em 26/07/2026. As doações de imóveis dispararam no país: foram 185.861 escrituras públicas de doação em 2025, contra 116.225 em 2020 — um crescimento de 59%, segundo o Colégio Notarial do Brasil. O motivo apontado pelos cartórios é a corrida das famílias para transferir patrimônio antes das novas regras do ITCMD, o imposto estadual sobre herança e doação. Só que há um detalhe que quase ninguém conta: a lei geral que mudou o ITCMD já está em vigor desde 14 de janeiro de 2026 (Lei Complementar nº 227/2026). E não existe um prazo nacional para correr — quem define a alíquota é o seu estado, e aumento de imposto estadual só pode ser cobrado no ano seguinte ao da lei.

Se você leu a manchete e ficou com a sensação de que precisa estar no cartório amanhã, respire. A pressa é o que costuma sair caro nesse assunto.

A corrida aos cartórios: o que está por trás dos números

A Reforma Tributária foi promulgada em dezembro de 2023 e mexeu no ITCMD. Desde então, o volume de doações formalizadas em cartório sobe ano a ano: em 2025 foram quase 70 mil escrituras mais que em 2020. Muita gente está antecipando a herança por medo de um aumento que, no estado dela, talvez ainda não tenha data marcada. O advogado Matheus Bertolo Piconez, ouvido pela Agência Brasil, resume o ponto: “a antecipação faz sentido quando vem acompanhada de planejamento completo, não como uma corrida de última hora”.

O que a LC 227/2026 mudou de verdade

A Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, é a segunda etapa da regulamentação da Reforma Tributária. Além de criar o Comitê Gestor do IBS, ela fixou as normas gerais nacionais do ITCMD — as regras que todos os estados têm que seguir:

Note o que não está nessa lista: um novo teto. O limite máximo de 8% continua sendo o fixado pelo Senado Federal (Resolução nº 9/1992) e não foi alterado pela Reforma.

Três coisas que estão circulando erradas

1. “O prazo acaba e depois fica mais caro”

Não existe prazo nacional. A LC 227/2026 já produz efeitos desde a publicação, em 14 de janeiro de 2026 (art. 182, III da própria lei). O que falta, em boa parte do país, é cada estado aprovar a sua tabela de faixas, porque a alíquota vem de lei estadual.

E aqui está a proteção que quase ninguém menciona: aumento de ITCMD obedece às duas anterioridades da Constituição. Pelo art. 150, III, “b” e “c”, o estado não pode cobrar imposto majorado no mesmo ano da publicação da lei, nem antes de 90 dias dela — e o ITCMD não está entre as exceções do § 1º. Na prática: lei publicada em 2026 só cobra mais em 2027.

2. “A LC criou uma tabela de 2% a 8% para todo o Brasil”

Não criou. A lei complementar diz duas coisas apenas: a alíquota será progressiva e observará o teto do Senado. As faixas — quanto se paga em cada degrau de valor — são definidas na lei de cada estado. Não existe tabela nacional para consultar.

3. “Se cair na última faixa, pago 8% sobre o valor todo”

Não é assim que a progressividade funciona. É a mesma lógica da tabela do Imposto de Renda: você não paga a alíquota mais alta sobre tudo, só sobre a parte que passou de cada degrau.

Art. 156. As alíquotas do ITCMD: I – serão progressivas em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação; e II – observarão a alíquota máxima fixada pelo Senado Federal.
§ 2º Para a aplicação das alíquotas, deverá ser considerado o enquadramento do valor da base de cálculo na faixa inicial e, naquilo que a exceder, na faixa subsequente, e assim sucessivamente.
(Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026)

Há, porém, um ponto verdadeiro no argumento de quem antecipa: pelo art. 156, § 1º, II, a alíquota da doação é a vigente no momento da doação. Doar hoje aplica a regra de hoje. Isso é real — mas só vira economia se a regra do seu estado estiver mesmo na fila para piorar.

Quanto custa doar um imóvel hoje

Muita gente calcula só o ITCMD e leva um susto no cartório. A conta completa tem quatro linhas:

A última linha é a que mais surpreende. A lei permite transferir os bens pelo valor da declaração do doador ou pelo valor de mercado. Na segunda opção, a diferença sofre IR de 15%, pago pelo doador até o último dia útil do mês seguinte à doação. Manter o valor declarado evita esse imposto — mas isso não reduz a base do ITCMD, que por lei é o valor de mercado. São dois impostos com bases diferentes, e essa escolha merece a conta de um contador antes da escritura.

Os riscos que a pressa cria

O Código Civil coloca limites claros na doação. Ignorar um deles transforma a economia de imposto em processo judicial anos depois.

Doar tudo pode anular a doação

Art. 548. É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte, ou renda suficiente para a subsistência do doador.
Art. 549. Nula é também a doação quanto à parte que exceder à de que o doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.
(Código Civil)

Traduzindo: você não pode ficar sem nada, e não pode doar mais do que a metade livre do seu patrimônio se tiver herdeiros necessários — filhos, pais, cônjuge. A outra metade é a legítima, que pertence a eles de pleno direito (art. 1.846). Doação que invade a legítima em prejuízo dos outros herdeiros é nula no excesso.

Doação para filho é adiantamento de herança

Pelo art. 544, a doação de pais para filhos “importa adiantamento do que lhes cabe por herança”. Quando o doador falecer, o filho que recebeu antes leva aquele valor para a partilha — é a colação (arts. 2.002 a 2.004), feita pelo valor atribuído no ato da doação, para igualar as legítimas.

Existe saída legal: o doador pode dispensar a colação, determinando que a doação saia da parte disponível, desde que não a exceda (art. 2.005) — por escrito, em testamento ou no próprio título da doação (art. 2.006). Sem isso, a discussão volta no inventário. Veja como essa conta é feita depois em herança entre filhos e o direito de cada um. Confira também a cláusula de incomunicabilidade (art. 1.911), que define se o bem doado entra na partilha de um divórcio do donatário — tema frequente em união estável e direito à herança.

Doar a casa e continuar morando nela

É possível: chama-se doação com reserva de usufruto. O filho recebe a nua-propriedade e o pai ou a mãe mantém o direito de morar no imóvel ou receber o aluguel enquanto viver. É o instrumento que evita o cenário em que o doador fica sem teto.

Dois avisos. Instituir o usufruto também é fato gerador do ITCMD (art. 151, II, “c”), e a forma de calcular a parte da nua-propriedade e a do usufruto segue a lei do seu estado. Já quando o usufruto se extingue e a propriedade se consolida de volta nas mãos de quem o instituiu, não há novo imposto (art. 150, II).

“Vender” barato para o filho não resolve

A LC 227/2026 fechou essa porta: transmissão declarada como onerosa em simulação a ato gratuito é tratada como doação, e a lei presume a simulação quando o comprador não comprova capacidade financeira ou é vinculado ao real destinatário do bem (art. 147, VI, “f” e parágrafo único).

Sua situação × o que pesar antes de decidir

E agora, o que eu faço?

1. Descubra a alíquota do seu estado. Procure no site da Secretaria da Fazenda estadual por “ITCMD” e busque três informações: alíquota (única ou por faixas), base de cálculo aceita e prazo de recolhimento. É esse número, e não a manchete nacional, que decide se vale antecipar.
2. Veja se há projeto em tramitação na assembleia do seu estado. Sem lei aprovada, não há aumento com data marcada. Se houver, confira a data de publicação: a cobrança maior só começa no ano seguinte.
3. Levante dois valores do imóvel: o de mercado (base do ITCMD) e o que está na sua declaração de bens. A diferença define se haverá os 15% de ganho de capital.
4. Some a conta inteira — ITCMD + escritura + registro + eventual IR — e compare com o custo do inventário depois. Sem isso, “antecipar para economizar” é chute.
5. Decida sobre o usufruto antes de ir ao tabelionato e coloque na escritura. Se você depende da moradia ou da renda do imóvel, essa cláusula não é detalhe.
6. Confira a legítima. Metade do patrimônio pertence aos herdeiros necessários; doação que passa disso é atacável. Para dispensar a colação, precisa estar expresso no ato.
7. Formalize por escritura pública, registre na matrícula e informe na declaração do ano seguinte. Doação não registrada não transfere a propriedade.

Se o patrimônio envolve mais de um imóvel, empresa, filhos de casamentos diferentes ou herdeiro em desacordo, vale sentar com um advogado de confiança e um contador antes de assinar. A mesma doação que resolve numa família gera inventário litigioso em outra.

Cuidado com a “assessoria” que promete isenção

Sempre que um tema tributário viraliza, aparece quem vende solução mágica. Desconfie de oferta que peça taxa adiantada prometendo isenção de ITCMD, “blindagem patrimonial garantida” ou alíquota menor que a da lei do seu estado. O imposto é pago em guia da Secretaria da Fazenda, e a homologação do cálculo compete privativamente à administração tributária estadual (art. 160 da LC 227/2026) — não a um intermediário. Nunca informe senha do gov.br nem envie documento do imóvel por link recebido em mensagem.

Perguntas frequentes

Doar em vida sai mais barato do que deixar de herança?

Nem sempre. Dentro de cada estado, a alíquota do ITCMD é a mesma para doação e para herança. O que muda é quando você paga: a doação antecipa o imposto e dispensa aquele bem do inventário. Se a alíquota do seu estado não vai subir, antecipar é pagar antes sem desconto. Compare os dois caminhos no nosso passo a passo do inventário e da partilha de bens.

Quem paga o ITCMD na doação: quem dá ou quem recebe?

Pela LC 227/2026, o contribuinte é o donatário, quem recebe (art. 157, II). Na prática, muitas famílias combinam que o doador paga — isso é acerto interno, e a lei estadual pode indicar responsáveis pelo recolhimento. Confirme na Sefaz do seu estado quem emite a guia.

Posso doar a casa para meu filho e continuar morando lá?

Sim, com reserva de usufruto na escritura. O filho passa a ser o proprietário e você mantém o direito de usar o imóvel ou receber os frutos dele enquanto viver.

Meu estado ainda não mudou a lei. Estou fora das regras novas?

Não. As normas gerais da LC 227/2026 já valem desde 14/01/2026 — inclusive a base de cálculo pelo valor de mercado e a soma de doações sucessivas. O que depende de lei estadual é a alíquota e o desenho das faixas.

Preciso doar a mesma coisa para todos os filhos?

Não é obrigatório fazer tudo de uma vez, mas a lei protege a igualdade das legítimas. O que um filho recebeu em vida é levado em conta na partilha, a não ser que o doador tenha dispensado expressamente, dentro da parte disponível.

Plano de previdência e seguro de vida entram na conta?

Não pagam ITCMD. O art. 150, III é expresso quanto a previdência privada complementar, seguro, pecúlio e negócios semelhantes, ainda que o beneficiário seja um terceiro.

Base legal

• Constituição Federal — art. 155, I e § 1º (ITCMD; inciso VI, com a redação da EC 132/2023: o imposto “será progressivo em razão do valor do quinhão, do legado ou da doação”); art. 150, III, “b” e “c”, e § 1º (anterioridade anual e dos 90 dias).
• Emenda Constitucional nº 132, de 20/12/2023 — Reforma Tributária; tornou obrigatória a progressividade do ITCMD e criou a não incidência para instituições sem fins lucrativos de relevância pública e social.
• Lei Complementar nº 227, de 13/01/2026 (DOU de 14/01/2026, republicada em 15/01/2026 e retificada em 23/01/2026) — Livro II, normas gerais do ITCMD: art. 147, VI (conceito de doação e simulação); art. 149 (imunidades); art. 150 (não incidência); art. 151 (momento do fato gerador); art. 152 (base de cálculo pelo valor de mercado); art. 155 (doações sucessivas); art. 156 (progressividade, teto do Senado e cálculo por faixas); art. 157 (contribuintes); art. 160 (homologação do cálculo); art. 182, III (efeitos desde a publicação).
• Resolução do Senado Federal nº 9/1992 — fixa em 8% a alíquota máxima do ITCMD.
• Código Civil (Lei 10.406/2002) — art. 108 (escritura pública acima de 30 salários mínimos); arts. 538 e 541 (doação); art. 544 (adiantamento da legítima); arts. 548 e 549 (nulidades); art. 1.846 (legítima); art. 1.911 (inalienabilidade e incomunicabilidade); arts. 2.002 a 2.006 (colação e dispensa).
• Lei nº 9.532/1997, art. 23 (redação da Lei nº 9.779/1999) — imposto de renda de 15% sobre a diferença, quando a transferência por doação em adiantamento da legítima é feita a valor de mercado.

Fontes

• Agência Brasil — “Reforma tributária impulsiona doações de imóveis a herdeiros”, 25/07/2026 (dados do Colégio Notarial do Brasil e declarações citadas).
• Planalto — texto integral da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026.
• Planalto — Emenda Constitucional nº 132, de 2023, e Constituição Federal (arts. 150 e 155).
• Planalto — Código Civil (Lei nº 10.406/2002) e Lei nº 9.532/1997.

Este post é informativo e não substitui a análise do seu caso. Se a sua dúvida envolve patrimônio de família, herdeiros em desacordo ou quanto de imposto você realmente pagaria, converse com um advogado de confiança antes de assinar qualquer escritura.