Desistir de imóvel na planta: quanto a construtora pode reter e quando devolve

Atualizado em 14/09/2026. Quem desiste de um imóvel comprado na planta tem direito a receber de volta o que pagou, com correção. A construtora pode descontar a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% se o empreendimento estiver no regime de patrimônio de afetação. Essas regras estão no art. 67-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018). E se quem atrasou foi a construtora, passado o prazo de tolerância de 180 dias, você pode desfazer o contrato e receber tudo de volta, mais a multa, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º).

Perdeu o emprego, a renda apertou, o banco negou o financiamento ou a obra simplesmente parou. Desistir de um apartamento na planta é mais comum do que parece, e quase sempre vem com medo de “perder tudo”. Calma: a lei não deixa a construtora ficar com todo o dinheiro. Mas ela também não devolve 100% em qualquer caso. Este post mostra quanto dá para recuperar, em quanto tempo, e o que conferir no contrato antes de assinar o distrato.

O que é distrato, afinal?

Distrato é o acordo para desfazer o contrato de compra. Na prática, você devolve o direito ao imóvel e a construtora devolve parte do dinheiro.

A lei trata de duas situações que parecem iguais, mas não são:

• Você desistiu ou parou de pagar. Aí a construtora pode reter uma parte do que você pagou (art. 67-A).
• A construtora não cumpriu o prazo. Aí quem paga a conta é ela, e você recebe tudo de volta com multa (art. 43-A).

Antes de qualquer conversa com a construtora, descubra em qual das duas você está. Isso muda tudo.

Desisti. Quanto a construtora pode ficar?

Pela lei, você recebe as quantias que pagou diretamente à incorporadora, corrigidas pelo mesmo índice do contrato. Dessas quantias, ela pode descontar duas coisas:

“I – a integralidade da comissão de corretagem; II – a pena convencional, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.” (Lei nº 4.591/1964, art. 67-A)

Em outras palavras: a multa tem um teto de 25% do que você pagou, não do valor do imóvel. É uma diferença enorme. Num apartamento de R$ 300 mil em que você já pagou R$ 40 mil, a multa máxima é R$ 10 mil, e não R$ 75 mil.

E a construtora não precisa provar que teve prejuízo para cobrar essa multa (art. 67-A, § 1º). Ela está no contrato, é o que basta.

E se eu já estava morando no imóvel?

Aí entram outros descontos. Se você recebeu as chaves, a lei permite cobrar pelo período em que usou o imóvel (art. 67-A, § 2º):

• IPTU do período;
• condomínio e taxa de associação de moradores;
• “fruição” do imóvel, que funciona como um aluguel pelo uso: 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, calculado de forma proporcional aos dias;
• demais encargos e despesas previstas no contrato.

Se você ainda não pegou as chaves, esses descontos, em regra, não se aplicam, porque eles são cobrados “em função do período em que teve disponibilizada a unidade”.

Há um limite importante: todos os descontos ficam limitados ao que você efetivamente pagou, com exceção da fruição (art. 67-A, § 4º). Quem morou muito tempo e pagou pouco pode acabar devendo.

O que é patrimônio de afetação e por que ele muda a multa?

Patrimônio de afetação é um regime em que o terreno e a obra ficam separados do resto do patrimônio da construtora (art. 31-A). Na prática, se a empresa quebrar, o dinheiro daquele prédio continua reservado para terminar aquele prédio. É uma proteção para quem compra.

Como troca, a lei deixa a construtora cobrar mais de quem desiste: multa de até 50% do valor pago, com a devolução em até 30 dias depois do habite-se (art. 67-A, § 5º). Habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a obra terminou.

Sem patrimônio de afetação, a multa fica em até 25% e a devolução é em parcela única, 180 dias depois do desfazimento do contrato (art. 67-A, § 6º).

Como saber se o seu tem? O contrato deve trazer o número do registro da incorporação e a matrícula do imóvel (art. 35-A, XI). Com esses dados, a certidão da matrícula no cartório de registro de imóveis mostra se há averbação do patrimônio de afetação (art. 31-B).

Veja um exemplo

Maria comprou um apartamento de R$ 300 mil e já pagou R$ 40 mil à construtora. Ela ainda não recebeu as chaves. Para simplificar, vamos deixar a corretagem de fora da conta.

• Sem patrimônio de afetação: a multa pode chegar a R$ 10 mil. Maria recebe pelo menos R$ 30 mil, corrigidos, 180 dias depois do distrato.
• Com patrimônio de afetação: a multa pode chegar a R$ 20 mil. Maria recebe pelo menos R$ 20 mil, corrigidos, até 30 dias depois do habite-se.

Repare que os percentuais são tetos. O contrato pode prever multa menor, e aí vale o que está no contrato.

A multa só vale se você assinou ao lado dela

Esse é o ponto que quase ninguém confere. Todo contrato de imóvel na planta tem que começar com um quadro-resumo, com preço, entrada, corretagem, índices de correção e, em destaque negritado, as penalidades em caso de distrato (art. 35-A, VI).

E a lei vai além. As consequências do desfazimento só produzem efeito se você concordou com elas de forma específica:

“§ 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, referidas no inciso VI do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas […]” (Lei nº 4.591/1964, art. 35-A)

Na prática, isso quer dizer: pegue o seu contrato e procure a sua assinatura ou rubrica junto das cláusulas de multa. Se o quadro-resumo não existe, ou se falta alguma informação obrigatória, a construtora tem 30 dias para corrigir depois de identificada a falha. Se não corrigir, isso vira justa causa para você rescindir o contrato (art. 35-A, § 1º).

E a comissão de corretagem, sempre fica com eles?

A lei permite descontar a corretagem inteira. Mas o STJ já decidiu que só é válido passar esse custo ao comprador se ele foi informado antes do preço total, com o valor da corretagem destacado (Tema 938). O mesmo julgamento considerou abusiva a cobrança da taxa SATI, de “assessoria técnico-imobiliária”. Se ninguém mostrou esse valor antes, vale questionar.

Existe jeito de desistir sem pagar multa?

Existem três caminhos.

1. Desistir em 7 dias, se comprou no estande

Contrato assinado em estande de vendas ou fora da sede da construtora dá direito de arrependimento em 7 dias, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10). Atenção ao detalhe: a lei manda comprovar a desistência por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo conta pela data da postagem (art. 67-A, § 11). Mensagem de WhatsApp para o corretor não é o caminho mais seguro.

2. Achar outra pessoa para assumir o contrato

Se você encontrar um comprador que fique no seu lugar, a multa não pode ser cobrada (art. 67-A, § 9º). A condição é a construtora concordar e aprovar o cadastro e a renda dessa pessoa.

3. Negociar um distrato melhor

A lei deixa as partes combinarem condições diferentes num distrato específico (art. 67-A, § 13). Muita construtora aceita reduzir a multa ou antecipar a devolução para revender a unidade logo. Não assine a primeira proposta sem fazer a conta com os limites da lei.

E se a construtora atrasou a obra?

O jogo vira. O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos depois da data prometida. Nesse período, atraso não gera multa nem permite desfazer o contrato. Mas só se essa tolerância estiver escrita “de forma clara e destacada” (art. 43-A).

Passados os 180 dias, e desde que você não tenha causado o atraso, você escolhe:

• Desfazer o contrato: recebe a integralidade dos valores pagos e a multa prevista, em até 60 dias corridos, com correção (art. 43-A, § 1º).
• Esperar a entrega: recebe indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, proporcional aos dias, na entrega das chaves (art. 43-A, § 2º).

As duas multas não se somam (art. 43-A, § 3º). Um exemplo: quem pagou R$ 80 mil e recebeu as chaves 4 meses depois do fim da tolerância tem direito a cerca de R$ 3.200, corrigidos.

Além disso, a construtora responde pelos prejuízos que o comprador sofrer por a obra não ser concluída ou atrasar sem justificativa (art. 43, II).

Comprei pelo Minha Casa, Minha Vida. Muda alguma coisa?

Para contratos na planta do programa, o STJ firmou teses próprias no Tema 996. Entre elas, que no atraso, contada a tolerância, “o prejuízo do comprador é presumido”, o que dá direito a indenização em forma de aluguel mensal. E que é ilícito cobrar juros de obra depois do prazo de entrega, incluída a tolerância. Se o banco ou a construtora continuou cobrando juros de obra depois disso, guarde os boletos.

E se a obra está embargada ou a construtora sumiu?

O desabamento do prédio em construção na Penha, em São Paulo, no fim de semana, trouxe essa dúvida à tona: e quem comprou uma unidade numa obra irregular? Nesses casos, o problema não é desistência sua. É descumprimento da construtora.

Obra parada costuma virar atraso, e atraso além da tolerância leva ao art. 43-A: devolução integral mais multa. Se o empreendimento tem patrimônio de afetação, a falência da construtora não atinge aquele prédio, e os compradores, reunidos em assembleia, decidem se continuam a obra ou liquidam o patrimônio. A mesma regra vale para obra paralisada (art. 31-F, §§ 1º e 2º). Cada caso depende do que foi registrado em cartório, por isso a certidão da matrícula é o primeiro documento a pedir.

Se a obra causou dano a casas vizinhas, a responsabilidade é outra, e explicamos no post sobre obra do vizinho que danificou a casa.

Meu contrato é de antes de 2018. A regra é a mesma?

Não necessariamente. A Lei do Distrato é de 27/12/2018 e entrou em vigor na data da sua publicação (art. 4º). Quando julgou os temas repetitivos sobre atraso de obra, a Segunda Seção do STJ decidiu não aplicar diretamente a lei nova a esses casos (anotação dos Temas 970 e 971).

Para contratos antigos, valem as teses que o STJ firmou antes. Duas delas ajudam o comprador:

• Se o contrato só previa multa contra o comprador, ela deve servir de base para indenizar o comprador quando a construtora atrasar (Tema 971).
• A multa por atraso, quando equivale a um aluguel, em regra não se soma a lucros cessantes (Tema 970).

Em contrato antigo, a conta do que você recebe é mais aberta. Esse é um caso em que vale muito uma análise individual.

Quero desistir. O que eu faço?

1. Separe o contrato inteiro, com o quadro-resumo, e todos os comprovantes de pagamento feitos à construtora.
2. Procure sua assinatura junto das cláusulas de multa. Se ela não estiver lá, anote.
3. Peça a certidão da matrícula no cartório de registro de imóveis para saber se há patrimônio de afetação.
4. Confira a data de entrega prometida e se a tolerância de 180 dias está escrita de forma destacada. Se a obra já passou disso, você não está desistindo: está exercendo um direito por atraso.
5. Faça a conta com os tetos da lei: 25% ou 50% do valor pago, mais corretagem informada. Chaves na mão? Some IPTU, condomínio e fruição do período.
6. Tente um comprador substituto antes de pedir o distrato. Ele elimina a multa.
7. Peça a proposta de distrato por escrito e compare com a sua conta. Não assine se a retenção passar do limite legal.
8. Se não houver acordo, reclame no Procon e no consumidor.gov.br. Para valores até 40 salários mínimos, o Juizado Especial Cível é uma opção (Lei nº 9.099/1995, art. 3º).

Perguntas frequentes

Parei de pagar as parcelas. Perco tudo?

Não. Mesmo quando o contrato é desfeito por falta de pagamento, a lei manda devolver o que foi pago, com os descontos do art. 67-A. Não existe regra que permita ficar com 100%.

A multa de 25% é sobre o valor do imóvel?

Não. É sobre a quantia que você pagou. Num imóvel de R$ 300 mil com R$ 40 mil pagos, o teto é R$ 10 mil.

Já financiei pelo banco e peguei as chaves. Posso fazer distrato?

Aí a situação costuma ser outra. O art. 67-A trata do contrato feito exclusivamente com a incorporadora. Quando o imóvel foi financiado com alienação fiduciária e vai a leilão, a devolução segue a lei especial desse tipo de contrato (art. 67-A, § 14).

A construtora pode devolver o dinheiro parcelado?

Em apartamento na planta, a lei fala em parcela única (sem patrimônio de afetação) ou em até 30 dias do habite-se (com patrimônio de afetação). Parcelamento em até 12 vezes é regra de lote em loteamento (Lei nº 6.766/1979, art. 32-A). Um distrato negociado pode prever outra forma, se você concordar.

A construtora revendeu meu apartamento. Tenho que esperar o prazo?

Não. Se a unidade for revendida antes, o que você tem a receber deve ser pago em até 30 dias da revenda (art. 67-A, § 7º).

Paguei corretagem e ninguém me avisou. Posso pedir de volta?

Pode questionar. O STJ só admite passar a corretagem ao comprador quando o valor foi destacado antes. O prazo para pedir essa devolução é de 3 anos (Tema 938).

Quando vale procurar ajuda

Distrato mexe com valores altos e com contratos longos. Se a construtora quer reter mais do que a lei permite, se a obra atrasou e ela nega o direito, se o contrato é anterior a 2018 ou se você já recebeu as chaves, conversar com um advogado de confiança antes de assinar qualquer papel pode evitar um prejuízo que não tem volta. Leve o contrato, os comprovantes e a certidão da matrícula.

Leia também: como usar o FGTS na casa própria e quem tem direito ao Minha Casa, Minha Vida em 2026.

Base legal

• Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações), arts. 31-A, 31-B e 31-F (patrimônio de afetação), 35-A (quadro-resumo e anuência às penalidades), 43, II (responsabilidade do incorporador), 43-A (atraso e tolerância de 180 dias) e 67-A (distrato e resolução por inadimplemento do adquirente), com a redação da Lei nº 13.786/2018.
• Lei nº 6.766/1979, art. 32-A (resolução de contrato de lote).
• Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), art. 4º (vigência na data da publicação).
• Lei nº 9.099/1995, art. 3º (Juizado Especial Cível).
• STJ, Tema 938 (corretagem e SATI), Tema 970 (cláusula penal moratória e lucros cessantes), Tema 971 (inversão da cláusula penal), Tema 996 (atraso em imóvel do Minha Casa, Minha Vida) e Tema 1002 (juros em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018), todos com trânsito em julgado.

Fontes

• Planalto: Lei nº 4.591/1964 (texto compilado), Lei nº 6.766/1979 (texto compilado), Lei nº 13.786/2018 e Lei nº 9.099/1995.
• Superior Tribunal de Justiça, Precedentes Qualificados: fichas dos Temas 938, 970, 971, 996 e 1002.
• Agência Brasil, “Chuvas deixam ao menos oito mortos na Grande São Paulo” (desabamento na Penha).